新制度推出即遭質疑 勾地制能否解決土地流拍
新制度推出即遭質疑 勾地制能否解決土地流拍
二、勾地制度是否破壞了市場規(guī)則勾地制度的另一個問題是：**對勾地價格的干預是否有悖于市場規(guī)則，也就是說，開發(fā)商要進行勾地首先要給地塊出價，只有在開發(fā)商所出的價格達到**的要求時，勾地才有可能成功，否則**將拒絕開發(fā)商的勾地請求。在**，**要求的勾地價格是不公開的，**對土地價格的調整也是不透明的，這使開發(fā)商在考慮勾地價格時無從下手。
在成熟市場經濟的條件下，市場規(guī)律應該是資源性產品定價的主要因素，根據(jù)供求關系的變化，地價可以漲，也可以跌，只要符合市場規(guī)律即可。
但在勾地制度下，**有權選擇在地價下跌的時候不賣，無形中扭曲了市場規(guī)律。因為如果開發(fā)商出的底價達不到**的預期，**便有權阻止土地推出拍賣，達到托市的目的。而當?shù)貎r上升時，土地便有可能被開發(fā)商勾出。這樣一來，無論地價上漲還是下跌，**總能成為不變的贏家。
所以，在勾地制度之下，價格形成機制是扭曲的，是與市場規(guī)則相斥的。因此，業(yè)界普片對勾地促使地價上漲都很擔心，勾地制度被解讀為“只許地漲，不許地跌”。這種擔心的原因是由于一些地方**前幾年“以地生財”的種種作為，這使人們普遍對將市場管理者與市場主體之一形于一身的**的不信任。
由于我國目前土地市場規(guī)則體系滯后，**行為一時還不適應市場，往往對于市場的變化不能及時采取對策，則導致其在可觀利益的誘惑下產生行為偏軌。一方面，**沿用**經濟手段，習慣性地施行隨意干預市場的行政行為，不愿丟掉權力尋租的百科機會和空間;另一方面，某些土地需求者利用**中某些權利尋租人的上述弱點，采取金錢、人情及其它攻勢，以較小的代價攫取較大的利益。所以，在這種情況下，勾地政策一出臺，各方議論紛紛就在所難免了。
因此，如果單純就勾地這種方式本身來說，的確是破壞市場規(guī)則的，其形成的價格并不是市場的真正反映。但筆者認為，只要采取一些措施，勾地制度是會發(fā)揮其積極作用的。勾地制度執(zhí)行的過程中，最主要的問題就是要防止信息不對稱的情況發(fā)生，在市場經濟規(guī)則下，買方和賣方信息對稱時市場才是***的，雙方才能站在公平的位置上議價，能夠在需求與供應之間找到一個合理的平衡點。
**不能在沒有進行市場調研的情況下來制訂勾地表上每塊土地的底價，這樣的價格形成機制是與市場規(guī)則相斥的。所以，**制訂勾地表上每塊土地底價的過程應該是經過充分調查論證且公開透明的，應不給權力尋租以機會。假如開發(fā)商通過某些手段獲取**勾地的底價，在競爭中掌握主動權，占據(jù)優(yōu)勢位置，這不僅不利于公平競爭，而且更有可能加劇**。因此，**制訂低價的方式以及發(fā)布的方式應有所改進。
此外，對于賣方來講，確定勾地價格時可以在基準地價的基礎上對出讓地塊的價格做出調整，使土地價格符合市場的運行規(guī)律。國土資源部2005年出臺了《關于開展制訂征地統(tǒng)一年產值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》，這一政策的目的是解決當前征地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題，也為**制定勾地的底價提供了新的依據(jù)。
大陸與港澳臺土地使用制的區(qū)別？
**與內地土地使用權制度的比較研究**于一九九七年正式回歸中華*****,但由于歷史因素影響下,但**及內地所實行之土地使用權制度亦截然不同,故本文會重點比較兩地土地使用權,由使用權制度、出讓制度、轉讓制度各方面作深入比較,亦會探討兩者之優(yōu)點及缺點,互補長短,從而完善兩地之土地使用權制度。 一、土地使用權制度 基本上,**的土地是leasehold制度,即**所有土地擁有權,除了位于中環(huán)的圣約翰大教堂是**私人擁有的土地外,則全部由****所擁有,再由**出租予居民,除一次性收取「賣地」金額以外,居民則需向**繳交地租。
**的土地由**擁有,**把使用權租出,并每年收回地租。
在1985年5月27日《中英聯(lián)合聲明》生效至1997年6月30日期間,****制定有關批出或出租土地的政策。本港一般的批租土地的契約期,不得超逾2047年6月30 R,有關契約的承租人須繳付地價和名義租金至1997年6月30日,亦可根據(jù)《中英聯(lián)合聲明的規(guī)定》續(xù)期至2047年,該日以后則每年繳納租金,即土地應課差餉租值的百分之三。負責管理**所有土地事宜的權力機關是地政總署。 在內地,根據(jù)《中華*****憲法》第10條“城市的土地屬于**所有。
農村和城市郊區(qū)的土區(qū),除由法律規(guī)定屬于**所有的以外,屬于集體所有?！眱鹊赝恋馗拍钌蠈儆谌袼?**所有土地的所有權操作上由國務院代表**行使,負責內地土地資源的是國土資源部。在歷史沿革中,內地**透過繼承、沒收、征用和征收四種方法取得土地使用權。
內地之集體土地指農民集體對其所有的土地依法享有的占有使用、收益和處分的權利。集體土地的所有權要通過**征用程序轉為國有,被收購的土地使用權一經交付,即納入**的土地儲備庫。 二、土地使用權出讓制度 **在1997年經歷金融風暴后,開始調整批地政策,至2004年全面采用「勾地」制度,即是由有意土地使用者從**的土地儲備表中,提出對某地塊所愿意支付出的「***格」,該有興趣發(fā)展商需向**提交相等于「***格」5％款項的按金,再經過公開拍賣或招標形式,由**批出土地。
以這種「勾地」方式賣出土地,既能配合有意發(fā)展商之土地實際需求,在拍賣過程中又能體現(xiàn)自由經濟下公平競爭的原則,**亦可以控制土地之批出及價格。 在內地,土地使用權出讓是指指**以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者并由土地使用者向**支付土地所有權出讓金的行為。 而內地則透過協(xié)議、招標、拍賣、掛牌交易四個方法出讓土地使用權,比**多元化,其中協(xié)議出讓又稱為秘密出讓,而招標、拍賣、掛牌交易方式合稱為公開出讓。
土地使用權出讓是一種有償行為,所以要符合平等自愿的原則,履行受讓雙方之權利和義務。 在**,所有評估土地價格的工作,由估價委員會按當時市場的情況,以公開市值厘定。內地國有土地估價工作由組織土地使用權出讓活動的市、縣國土資源部門委托具備法定資質的機構進行評估。 三、土地使用權轉讓制度 至于土地使用權轉讓方面,由于**實行高地價政策,除了開發(fā)成本外,也要計算機會成本,受讓方的出價要相當高,經過私人協(xié)商由原土地使用權人把土地使用權年期賣給另外之發(fā)展商,所以在**并不常見。
在內地,土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移行為,在權利與義務同時轉移原則、產權一致原則、效益不可損原則下,以出售、交換和贈與方式轉讓國有土地使用權?？赊D讓的土地使用權必須是通過土地使用權出讓合同取得土地使用權,并必須進行一定開發(fā)之后才能轉讓,在轉讓時亦要向**交納相應的稅收。如果價格太低,**有機會插手,以防**土地被賤賣。 無論在**或內地,轉讓土地年限必須為原先土地使用年限減去己使用年限后的剩余年限。
四、比較兩地土地使用權制度之不足及其完善 兩地之土地政策并沒有一地**占優(yōu),**實行高地價政策,是一個市場主導的制度,既貫徹讓市場力量推動經濟興旺發(fā)展的哲學,以及把**干預市場的程度減至**,發(fā)展商諾付出**地價如果為**接受,便會以此作為底價,然后透過招標或拍賣方式把有關土地公開發(fā)售,以保證不賤賣資產。勾地為**帶來可觀的收入,卻扭曲了市場的正常價格起落,演化成了“只許地價漲,不許地價跌”的土地交易制度地價因而高企。**亦透過勾地表中土地選擇及數(shù)量間接影響土地的供應。為確保樓市不會出現(xiàn)供應過份緊張的情況,市場及**有一些措施作為對勾地表制度的補充。
從市場角度看,發(fā)展商可以通過加快補地價、轉換土地用途等途徑來增加發(fā)展數(shù)目。勾地表廣受歡迎相信是與事前**諮詢了發(fā)展商及專業(yè)人士意見有關,為確保未來勾地表的質量,我認為在**,**應諮詢發(fā)展商及用家意見,可能還應考慮諮詢是否應制度化和透明化的做法,同時也要致力達至市場中性,從而控制土地價格。 內地方面,至今尚未制定出反映土地使用權制度的專門法律,由于附屬法例在立法上缺乏可操作性,要完善**土地使用權制度,可以從立法、刑事、行政及土地交易方面手段方面入手。
對于立法存在空白這處,應當盡快填補,加快土地法律責任立法建設進程。另外,必須加大土地刑事責任懲罰力度和修正《土地管理法》等法律法規(guī)關于土地行政法律責任之規(guī)定,建立一套購嚴密的土地法律責任制度,設立強而有力的規(guī)劃決策和管理機構,實行嚴格的許可制。這樣既能約束**土地利用管理行為,又能為**約束市場主體土地利用行為提供制度依據(jù),這才能保證土地法律、法規(guī)的嚴格執(zhí)行,以完善土地使用權制度。
總括而言,**和內地的土地均由**所擁有,再透過不同方式把土地使用權出讓給**發(fā)展,雖然兩地現(xiàn)行法律法規(guī)仍有改善空間,但只要適當立法,即可以完善土地使用權制度。
土地招拍掛出讓新增用地預申請環(huán)節(jié)？
用地預申請制在明日實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》中，明確增加了\”用地預申請\”這一環(huán)節(jié)。具體規(guī)定是：有條件的地方，市、縣國土資源管理部門可以建立用地預申請制度。
單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓**內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。
市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據(jù)土地出讓**和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位和個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。昨天，國土資源部土地利用管理司主要負責人答記者問時表示，設置這一環(huán)節(jié)的目的是為了增加土地部門對市場需求情況的了解渠道，發(fā)揮土地專業(yè)機構、人員和使用者的能動性。在征求意見稿中，這一環(huán)節(jié)被稱為\”勾地\”.****科學院農村所一位專家對《**財經日報》表示，國土資源部增加勾地環(huán)節(jié)是借鑒了**的土地批租制度，而實行勾地制度，一方面**可以規(guī)避土地出讓時\”流拍\”的風險;另一方面抬高了土地交易的門檻，進一步擠壓中小型房企的生存空間。
協(xié)議出讓透明化國土資源部對招拍掛土地增加管理環(huán)節(jié)的同時，也在《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》中限制協(xié)議土地范圍，并力促土地協(xié)議出讓透明化。國土資源部在兩個文件中明確要求，有競爭要求的工業(yè)用地需實行招拍掛。國土資源部土地利用管理司主要負責人表示，目前土地出讓中存在的一個問題是，協(xié)議出讓公開程度不夠，特別是有競爭需求的工業(yè)用地仍以協(xié)議方式出讓，尚未實行招拍掛方式供應。
除縮小協(xié)議土地范圍外，相比于征求意見稿，新訂的協(xié)議土地范圍還在原有四種情形基礎上添加了這種情形：出讓土地使用權人申請續(xù)期，經審查批準的。由于協(xié)議出讓土地，更多的情況是沒有第三方在場，為此，程序上的公開公正成為關鍵所在。明日實施的《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》明確要求建立國有土地協(xié)議出讓公示制度，要求市、縣國土資源部門應將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等信息在當?shù)赝恋赜行问袌龅戎付▓鏊?*土地市場網進行公示，公示期間有異議且經審查確實存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止。
公示期滿，無異議或雖有異議但經審查不存在違反法律法規(guī)行為的，方可按照《意向書》約定簽訂《國有土地使用權出讓合同》。協(xié)議出讓結果也必須在土地有形市場等指定場所以及**土地市場網等向**公開，接受**監(jiān)督。另外，由于經營性基礎設施、油田等礦業(yè)開采用地將逐步有償使用，而這些用地均具有獨占性和排他性，在協(xié)議出讓過程中很容易產生出讓價格爭議。
為此，相對征求意見稿，正式文件要求，對于經營性基礎設施、礦業(yè)開采等具有獨占性和排他性的用地，應當建立協(xié)議出讓價格爭議裁決機制。具體辦法是，此類用地協(xié)議出讓過程中，意向用地者與出讓方在出讓價格方面有爭議難以達成一致，意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高于土地市場價格的，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。
光伏升壓站土地招拍掛周期
土地招拍掛制度是指我國國有土地使用權的出讓管理制度。我國國有土地使用權出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式。
《土地法》及國土資源部相關的部門規(guī)章規(guī)定，對于經營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向**公開出讓國有土地。
其含義是指經營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。 經營性土地使用權招標拍賣作為經營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領域**的重要舉措，也是提高經營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，遏制**產生。中文名土地招拍掛制度定義我國土地使用權的出讓方式有四種方式招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式目的出讓土地執(zhí)行單位市、縣****相關視頻4.4萬播放|02:11“招拍掛”取得的土地使用權再轉讓可否差額納稅？賀嵩老師4.3萬播放|00:51勾地與招拍掛的區(qū)別劉雄律師優(yōu)點缺陷完善制度解讀招拍掛范圍工作程序相關制度TA說優(yōu)點一套科學、合理、完善的土地招標掛牌制度是在一定程度上可以終結靠關系、“暗箱操作”的協(xié)議供地方式，進入了一個土地供應公開交易的新時代。
正因此，有人稱土地招標拍賣掛牌出讓制度的頒布、實施為**的“土地革命”。該制度的優(yōu)點是：一、土地使用權實行招標拍賣掛牌，防止和避免了**行為的產生。土地使用不公開，難免攙雜著“幕后交易”一些掌管土地使用權的部門為了個人或小集團利益，往往會借機斂財，肥了個人，害了**，直接導致國有資產流失。
二、土地使用權實行招標拍賣掛牌，有利于房地產市場的健康發(fā)展。土地實行公開招標拍賣掛牌，減少了諸多的中間環(huán)節(jié)，使倒買倒賣土地的空間大為減小。三、土地使用權實行招標拍賣掛牌，有利于土地使用權“招拍掛”出讓，有利于房地產分離，提高土地開發(fā)效率。
“招拍掛”的土地供應方式，有利于土地的合理利用和整體規(guī)劃。由于實施了土地的儲備制度，**將逐步把生地轉化為熟地后再進行“招拍掛”，動**問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有**地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求作好設計圖紙并得到許可后就可順利開工了，可以專心提高建筑品質和服務，大大縮短了房地產開發(fā)周期，有效地控制了開發(fā)成本。因此房地產開發(fā)土地利用的高效率也成為必然。
四、土地使用權實行招標拍賣掛牌，是有利于土地市場公平競爭。土地既然可以公開拍賣，所有房地產商都可以通過競買的方式取得土地使用權，不分內資企業(yè)還是外資企業(yè)，一律通過競拍的方式，大家站在同一起跑線上，進一步體現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰的市場法則。五、土地使用權實行招標拍賣掛牌，有利于開發(fā)商綜合實力提高。公開“招拍掛”意味著房地產開發(fā)商機會均等，只要有足夠的資金和雄厚的經濟實力，就能在競爭中取勝。
中小開發(fā)商必需適應新的規(guī)劃，將投標要求研究透徹，根據(jù)自己實際情況量力而行，這樣才有希望在市場上占據(jù)一席之地，提升開發(fā)能力。綜合實力較強的開發(fā)商會獲得獲取較大的機會而得到逐步發(fā)展，沒有實力的開發(fā)商在一次次競爭中落敗，將逐漸淡出市場，這會導致房地產市場的重新洗牌。六、土地使用權實行招標拍賣掛牌，能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價值。**必須對土地進行正確的評估，采用合理的招標辦法，公正的評出中標單位，開發(fā)出符合市場要求的**建筑，更好的體現(xiàn)土地使用價值。
招拍掛制度的以上優(yōu)點，是假設該制度本身高度完善并有嚴格、合理的操作流程和實施細則，并有良好的政治、法律環(huán)境和人文基礎。反之，在**職能、**道德、法律制度和監(jiān)督制度等、**政治制度和市場經濟制度不配套的情況下，孤軍推進市場體制和產權制度改革，不但不能從根本上解決傳統(tǒng)體制或制度的效率問題，而且會帶來新的更為嚴重的**正義問題。缺陷當全國各地一次次陽光下的黑幕交易被曝光后，人們更增加了對招標拍賣掛牌制度實現(xiàn)其制度預期的擔憂。于是各界對在現(xiàn)行**土地市場的**壟斷市場機制、**誠信道德水準、法制環(huán)境和監(jiān)督體制等基礎性制度和完全市場經濟制度不配套的條件下，推行招標拍賣掛牌制度能夠體現(xiàn)程序和結果公正的理論開始深入思考，并發(fā)表連篇累牘的駁論文章。
2003年8月26日，《**經營報》以《上海地產商觸碰土地交易制度敏感神經》指出：多位房地產巨頭認為土地公開招標拍賣導致地價因“公開競爭”而高升，從而把房地產價格逼上了懸崖邊緣，如果說房價高，其實是地價高;如果說房價存在泡沫，其實地價也存在泡沫，上海地產界準備聯(lián)合上書有關部門，就現(xiàn)行土地招標拍賣制度提出意見。《**建設報》則在《交鋒土地新政策》指出北京的國企地產公司、部分上市公司也和上海一樣，對國土資源部頒布的國有土地使用權招標拍賣掛牌的制度，持反對態(tài)度。2002年11月25日，《**經濟時報》以《土地拍賣：泡沫溢出亟待立法》，指出招標拍賣掛牌制度可能引發(fā)經濟泡沫，需要規(guī)范。
2004年11月25日，《**經濟時報》以《協(xié)議批租十大渠道開發(fā)商自述土地交易內幕》，指出當前炒賣土地、牟取暴利的現(xiàn)象非常普遍。按規(guī)定，房地產開發(fā)商具有相應的資質就可以申請地皮，但實際操作卻是另外一回事。2004年6月7日和11月8日，《經濟參考報》則以《“****拍”陳少湘談土地拍賣槌起槌落“戲”份多》和《拍賣業(yè)“潛規(guī)則”游戲損他利己》，以及2004年5月29日，**網以《由“一槌拍飛兩億”談土地拍賣中的“程序正義”》，從理論上和實踐上揭示拍賣業(yè)“導演”拍賣中的種種黑幕和手法以及原因。
房地產業(yè)作為特殊的行業(yè)，任何一項制度的出臺，都會引起**的普遍關注。客觀上，任何事物都有兩面性，尤其是一個新政策，在與市場的磨合中會出現(xiàn)這樣那樣的不足。作為正在摸索的**來說，自然可以理解。一、評價標準過于單一。
美國的招拍掛，價格因素是**一個，而我們**以價格去進行招拍掛，把別人最壞的東西吸收過來，如此處理，大家所看到預期變化的時候，既是房地產價格暴漲的時候，這樣的直接受害者既不會是**，亦不會是土地的競得人—開發(fā)商，而是最終的消費者。二、評價過程和標準模糊，致使招投標流程不動。因缺乏嚴格的評標程序和標準，招標出讓工作在一些地方很不規(guī)范，遭到過多的人為因素干擾。
前些日子，筆者在網上竟然看到河南某地的一塊國有土地開價低于協(xié)議時的意向價。當然，我不是說拍賣價一定要高于意向價才能說明該制度的公正，關鍵是中標企業(yè)就是原來信誓旦旦要求協(xié)議出讓的企業(yè)，其內幕自然只有當?shù)氐?*再清楚不過了。三、為了使土地供應過程更為公開、公正、公平，**還需要進一步完善和優(yōu)化土地招投標流程，指定嚴格的評標程序和標準，防止人為因素干擾;招標拍賣掛牌后仍然存在**暗箱操作，市場房地產不公平交易問題沒有解決。首先是由于土地供給雙軌制陷阱的存在，仍然在引致權勢階層利用權利在市場低價獲取劃撥和協(xié)議用地后然后倒賣，從而獲取巨額土地利潤。
其次是由于招標拍賣掛牌仍然可以被暗箱操作，從而引致**利用陽光制度將不公正的交易“導演”為公正的交易。四、市場的政策透明度不夠。在****地區(qū)，**對土地的供應**每半年公布兩次，有時也會一次性將**全部公布，**回歸后，為了增加土地售賣的供應量，用以平衡樓價，曾一次性公布過幾年的賣地**，這樣做一方面可以保證讓更多的人了解土地供應情況，另一方面也有利于開發(fā)商在選擇土地時合理安排資金。
當守法開發(fā)商亟需要用地時，“壟斷**者”就是不供地;而當與“壟斷**者”有勾結的“不法商人”需要用地時，則是有求必應。一旦出現(xiàn)這種**，就不僅僅只是涉及到國有土地資產的流失，甚至已直接傷害到守法的開發(fā)商和普通購房者的利益了，其代價是人。
